一、调查目的
1.了解国家土地、商业、税收和经济发展战略的变化，__市宏观经济环境及房地产、规划、文化，广州住宅，办公写字楼及商业楼盘开发的社会__市场化进度及进__市场现状、发展趋势等，分析本项目的基本定位条件，以正确确定__市场的需求和欲望。
2.了解项目区域环境，特别是区域商圈内的商业氛围、商业业态分布、居住人口、消费人群（数量及所占比例）、消费能力（人均月消费能力）、以及消费人群的组成，以判断、分析项目核心目标客户和边缘目标客户，以及有效辐射范围内的潜在消费力。
3.了解__市居住用地情况，小区物业情况（区位、交通、景观、规模、硬件设施、配套设施（教育配套、医疗设施、软性服务、建筑文化、价格、健康设施、以及他们的目标客户群等），通过对竞争区域、竞争楼盘的了解来进一步判断本项目的竞争力，并通过对竞争对手的分析，来取其所长、和学习其成功、失败的经验以为我所用。
5.了解广州的消费行为模式，各商圈奢侈品__市场现状（分布现状），特别是奢侈品消费的人群及消费习惯，消费能力、消费群的分布（高收入人群的比例、年龄段），以为本项目后期的招商经营定位提供依据。
6.确定项目的核心价值，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的__市场需求，又不可替代的楼盘，通过提
高消费者可察觉（可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值。
__市场调查的程序:
1、确定调查目的、范围，选择调研方法
2、二手资料收集（区域性基础数据、规划等）
3、实地考察，熟悉项目
4、深入调研（地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的__市场、卖场专案分析、需求分析）
5、督导、审核和数据补充调查
6、数据录入及汇总
7、撰写初稿并与委托方沟通
8、根据反馈修改形成终稿
三、研究范围
1.商圈环境分析
2.消费者居住用房特殊群体研究
3.消费来源及辐射力分析
4.竞争对手情况调查
四、调查方法
本次调查以问卷法、走访询问、访谈法和观察法为主，并视情况辅以座谈会法。
五、时间安排
六、调查内容
XXX市宏观环境、调查
(1)__市宏观经济数据
(2__市商业、规划__市发展计划
(3)房地产开发的相关、法规
(4)__市商务地产开发现状
(5)__市商业用房交易状况
(6)__市商业环境（商业格局及分布特色）
XXX市荔湾区区域环境调查
⑴项目周边道路交通情况
⑵项目周边公共设施配套情况
①水、电、气供应能力情况
②排水设施
③电话、宽带情况
④休闲设施情况
⑤医院，XX，银行等相关配套分布情况
⑶项目区域对本项目开发构成竞争性的主要因素或物业形态——现场
⑷项目区域居住人口情况——办事处、管委会等
⑸项目区域消费情况
3.商业物业调查
⑴项目周边环境主要商圈调查
⑵主要楼盘基本情况（硬、软件配套设施等）
⑶价格与付款方式调查
⑷楼盘的商业定位及规划
⑸楼盘的主要卖点及优点
⑹楼盘的主要缺点及不足
⑺楼盘的销售策略及优惠措施
⑻主要投资者来源
⑼主要消费者来源
⑽主要经营者
4.消费行为调查
（1）消费场所（日常主要消费区域）
（2）消费习惯（喜欢怎样的产品、怎样购买）
（3）消费需求（什么样的产品需求最多最大）
（4）消费能力（人均收入、人均消费，承受价位底线）
（5）消费者对本项目产品定位和业态规划的建议及反映
（6）商务区最需要的业态是什么
（7）区域消费人群的喜好的比重
5.项目的分析
(1)优势
(2)劣势
(3)机会
(4)威胁
6.项目的核心竞争力分析
7.项目面临的问题以及解决的方向
8.目标客户访谈
6.项目总体定位建议
（1）项目定位分析
（2）项目的规划构思建议
7.项目运营风险与对策
（1）风险分析
(2)对策建议
第二篇：计生工作调研正稿2500字
__乡计生工作调研报告
近年来，__乡、政__市__市的正确领导下__市计生部门的指导下，认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，全力推__乡计生工作，较好地促进了人口与资源、环境和经济社会的协调可持续发展，__乡经济社会发展创造了良好的人口环境。但是，新形势___镇计生工作面临更多的困难。
一__乡计划生育工作现状
今年秋季计划生育活动中__乡“四项手术”任务291例，完成35例，仅占12%；二孩结扎任务111例，完成25例，仅占22.5%；上环任务111例，完成8例，仅站7%；引产任务69例，完成2例，仅占3%；环孕检任务1550例，完成494例，占31.9%；社会抚养费指导数111万，完成176.49万元，占159%。计生工作远没达__乡及上级目标要求。
二、存在的问题
总体来说__乡的计生工作出现“三重三轻”的问题：
1、重突击轻平时。现在的计生工作，除了计生干部外，__乡村干部普遍反映存在似做非做的感觉，搞了搞不动就不搞，等到上级压下来才万不得已全民皆计生，而实际上计
生也并不是一时半会能完成的工作，这就造成了恶性循环，制造计生难搞的假象。事实上，__乡村两级并没有将计生工作摆在重中之重的位臵，只是一阵风的运动，等上级检查来了，临时抱佛脚手忙脚乱地行动。靠突击不靠平时的扎实工作，问题积累得越来越多，越来越没有头绪，越来越让干部头疼，让百姓厌恶，造成干群关系紧张。
2、重管理轻宣__乡村计生干部仍旧停留在上行下效的行政命令式的工作方式，工作方式单一，工作热情不高，工作责任心不强，群众满意度也不高。将育龄群众当成管理对象，像猪牛赶羊一样“驱赶”着育龄群众进站“环孕检”、结扎、上环，态度简单粗暴，育龄群众极易产业抵触心__乡村干部对国家计生法律法规不懂，更谈不上向群众宣传有关法规。计生干部对计生的有关业务也不懂或者不精，往往造成群众咨询后被误导，国家的好也被歪曲成坏主意，甚至有干部出面为计生户说情，造成坏影响，周边群众效仿，导致计生工作陷入僵局。
3、重收费轻服务。在调研中可以得__乡村干部往往对征收社会抚养费积极热情，但要一谈到具体工作就怨声载道。因为社会抚养费村委会有返还，村干部有自身利益的考虑自然工作积极性强。但在具体的计生服务中没有做到全力为育
龄群众照相。甚至有计生群众到计生办去结扎没有找到计生办工作人员或者主刀医生，有的计生群众咨询计生__乡村干部一问三不知，态度粗暴冷淡，让动手术后的育龄妇女伤身又伤心，对计生工作和计生人员产生反感。总之，计生服务更不上。
三、原因探析
造成上述问题，有以下几大原因：
1、上级和计生任务的矛盾。计划生育是国策，国策不变，的工作也不会变，计划生育永___镇的中心工作。但是和谐稳定，以人为本也是国家的，计生任务的强制性和社会维稳的严格要__乡村干部无所适从。
2、户籍管理和流动人口的矛盾。大量的农村居民流入到外地务工，作为户籍___镇计生管理困难。按照我国《流动人口计划生育工作管理办法》规定流动人口按照户籍地和现居地双重管理，实际上流入地难以管理，形成管理空白。许多农村青年外出打工，与外地女子结婚，不能及时办理结婚登记手续，又不愿将情况主动反映给计生部门，一旦生育便成了外生育，甚至出现外出几年后多人回家的现象，这些情况给计生工作都带来较大困难。
3、婚育观念和经济基础的矛盾。广大农村仍旧存在着严重的重男轻女的封建思想，特别是经济困难的家庭，认为只有靠男孩才能发展自身的家庭，导致不生男孩不罢休的现象。家庭经济贫困使社会抚养费征收难。山区大龄男青年因家庭经济困难，婚姻情况复杂，女方有的是被拐来的，有些是未满法定婚龄的，有些是女方父母坚决不同意的，甚至有些还是原籍已婚生育的，山区群众受自身文化水平和办事能力所限，不@2违法生育后，社会抚养费征收难以到位，进入一个越生越穷，越穷越生的恶性循环。
4、执法力度和抵触情绪的矛盾。计生工作特别是社会抚养费的征收是一项系统工程，需要执法部门如的有力配合。由于计生部门没有强制执行权，不少群众不配合计生部门的调查取证等工作，甚至编理由、提条件、讲价钱，有意拖欠，出现了征收“三难”现象，即调查难、取证难、执行难。一些村委会没有依法征收，没有真正做到一碗水端平，方法比较简单、随意性较大，导致群众不服气、有怨气，影响了交纳情绪，致使计生工作陷入僵局。
四、对策建议
1、加大宣传力度。要__乡开展多形式、多渠道、多层次的人口计生工作宣传，努力转变群众生育观念，形成浓
厚的舆势，消除部分干部群众“计划生育放松了”的错误认识。编印《计生知识手册》和计生宣传单，开展宣讲活动，__乡掀起了学习计生热潮。要让计生标语铺天盖地，农村家家贴有计生宣传单。
2、坚持依法行政。群众法制观念日益增强，在全社会提倡以人为本、和谐稳定的大背景下，搞计划生育依靠单一的行政手段已不能适应当前形势，必须变行政手段为依法行___镇领__乡村干部和计生干部要主动学法守法用法，对国家计生法律法规烂熟于心，做到知法懂法，开展工作才能有法可依，才能做到严格执法，文明执法，对于少数违反计生又拒不接受处罚的“钉子户”，派出所和司法所等司法部门要配合计生__乡统一行动、要善于用法律的威严震慑，而不能以简单粗暴的方式授人以柄，惹火烧身，激化矛盾。
3、完善利益导向。增强群众实行计划生育的自觉性，建立健全利益导向机制，克服困难，筹措资金，千方百计兑现各项计划生育奖励。使实行计划生育户既感到政治上光荣，又感到经济上实惠，全面落实计划生育优惠，继续为纯女户实施“绿色养老”工程，及时为二女户办理养老保险及奖励金的落实奖励扶助、“两户”子女享受“两免一补”
升学加分，优先安排就业，以及新型合作医疗保险费的减免等一系列优惠的落实。__市关爱女孩基金，对特困计划生育家庭女孩给予补助。积极推广对农村两女户设臵绝育奖的作法，对当年落实绝育措施的两女绝育家庭发放物资奖。
4、创新工作方法。__乡村干部工作方式方法，倡导务实的工作作风，消除计生工作水分。要加大计生专干培训力度，__乡计生干部和村计生专干的业务水平。三是开展回头看活动。加大平时的工作力度，对基础较薄弱的村要开展有针对性的解剖。频繁“翻旧账”能有效抑制弄虚作假行为，有助于、和计生部门摸清各村的计生工作底细，更利于工作的开展。
5、开展优质服务。要做到“五到家”，即把宣传到家、生育对象安排到家、避孕药具发放到家、优生优育等生殖保健科普资料发送到家、产术后随访到家。在生殖保健服务上，为广大育龄妇女做好“环孕检”及妇科病诊治活动，搞好婚前咨询，孕中、产后、节育等随访服务，真正使育龄群众得到实惠、感到温暖。